おさえておきたいマンションの価値・相場を決める三つのポイント

マンションを購入した方であれば、物件の価格や価値を決めるポイントについてはご存知かとは思います。購入時にはできるだけ条件のよい物件をできるだけ安く買いたいと考えるのに対して、売却時には現在所有している物件をできるだけ高く売りたいと考えます。

立場が変り180度視点が変わった上で、もう一度マンション売却時に物件価値・相場を決めるポイントについておさらいしておきましょう。

マンションの価値・相場を決める三つのポイント

  1. ① 立地条件
  2. ② 築年数
  3. ③ 平米数

① 立地条件

最寄駅からの距離が徒歩5分の物件と、バスで20分の物件なら、前者のほうが利便性が高く、より多くの需要があると見込まれますから、不動産価値としては高くなります。ごく当然のことですね。

立地条件は購入時にも売却時にも同様に、価値・相場を決める上での大きなポイントとなるわけですが、価値が上昇する要因にもなり得ることに注目しておきたいところです。

立地条件によって価値が上昇する場合とは、例えば新駅が出来た場合、新しい道路が整備された場合、近くに大型スーパーなどの商業施設ができた場合などに、立地条件の変化によって、購入時よりもその価値が上昇するというケースもあります。 ただ、首都圏など特に23区内では、新駅や新しい道路ができるというのは、ちょっと考え難いですから、地方の物件のほうがその可能性が高いともいえます。

② 築年数

築年数は購入してからどんどん古くなってゆきます。つまり下がることが基本で、上がることはない条件が築年数ということになります。

新築マンションと呼べるのは建築から1年以内となり、例え1年以内であっても誰かが一度でも入居してしまえば中古マンションとなります。この場合でもその価値はある程度下がってしまいます。

新築で3000万円で購入したマンションであれば、築15年でおよそ半額の1500万円、築20年までは右肩下がりに下落し、それ以降は比較的ゆるやかな下落に替わるといわれています。

築5年でおよそ2割減、築10年でおよそ3割減、ともいわれていて、当然築浅ともいえる築5年までの物件のほうが好まれますが、その分購入後にも早いスピードで価値は下落してしまうことから、築10年~15年程度の物件はお買い得感が高いともいえるわけです。予算との兼ね合いもありますから、古い物件でも買い手がつきづらいことはあっても、買い手がつかないとはいいきれません。

築年数はこういった需要とのバランスにも大きく左右される要素であるともいえます。 マンションの耐用年数は一般に30年~50年などとも言われていますが、これはマンションの売り時を考える上でも重要なポイントともいえるわけです。

③ 平米数

これもまた当然ですが、広い物件、平米数の大きい物件であればあるほど、その価値は上がります。相場を知るという点では周辺物件で平米数が違う場合でも、できるだけ築年数が近い物件の価格から、およその相場を算出することができます。

例えば、100㎡のマンションが5000万円で売りに出されていて、 売却したいマンションが70㎡であれば、1㎡あたりの売り出し価格は

  1. 5000万円 ÷ 100㎡ = 50万円

となりますから、

  1. 50万円 × 70㎡ = 3500万円

ということになります。

ここ数年で中古マンション価格は上昇傾向

中古マンションの価値・相場はここ数年全国的に上昇をつづけています。首都圏以外の地域でもわずかですが上昇しており、首都圏では特に上昇傾向が強く、これは土地価格の上昇にともない、上で挙げた立地条件といった要素が底上げされていることに起因します。

こういった現状からもマンション売却を考えるなら、このページで挙げたマンション価値・相場を決めるポイントを踏まえた上で、まずは売却相場を知ることが重要なポイントとなってきます。

マンション売却相場 - 相場を調べる方法